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房屋抵押权实现过程中的权利冲突及解决对策

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  摘 要:对于同一个房屋,可以同时存在数个抵押权,也可以是抵押权与其它权利并存。本文重点就在房屋抵押权实现过程中,出现的抵押权与租赁权、工程价款优先受偿权,以及数个抵押权之间的冲突展开研究,并且提出相应的解决对策。
  关键词:房屋抵押权;租赁权;工程价款优先受偿权;冲突
  一、房屋抵押权在实现过程中权利冲突的理论概述
  (一)抵押权实现的概念
  在不转移对房屋占有的情况下,抵押人或者第三人将自己合法所有的房屋向登记机构办理抵押登记,用以为债务提供担保。若债务已届清偿期,但债务人仍未履行债务,此时抵押权人可以拍卖该房屋,并且就拍卖款优先受偿。这里所提到的“合法房屋”主要包括两个层面的含义:①该房屋可以依法设定抵押权;②该房屋的所有权和使用权无争议。抵押权的实现即指当债权已届清偿期,但是债务人无法履行债务的时候,债权人可以通过处分抵押物获得优先受偿的行为。
  (二)权利冲突的含义
  在同一财产上,因为数个独立法律事实所引起的民事权利之间发生的冲突称之为权利冲突,这些权利分属于不同的民事主体。在实现房屋抵押权的过程中,也存在着权利冲突的情况。即在某个房屋上同时存在着抵押权、其它债权等多种权利,多种民事权利同时指向该房屋,而房屋的价值是有限的,因此会发生权利效力争先的情况。不同的人享有不同的权利,但是每个人都想积极争取自己的权利,这就出现了何种权利能够优先行使的问题。
  (三)处理权利冲突遵循的原则
  1.法定优于约定
  权利依据其产生原因不同,可以分为法定、约定两种。法定权利顾名思义指的是该权利由法律直接规定,是最基本的权利。约定权利则双方当时人通过协商,在意思自治的基础之上约定的权利。当这两种权利发生冲突的时候,应当按照法定优于约定的处理方式来解决权利之间的顺位问题。因为法定权利之后在符合法律的规定,且满足公示要件的基础上才能够创立,而不是当事人之间的约定,比如工程价款的优先受偿权。如果使约定权利优于法定权利,那么法律的规定也就变成一纸空文,法律的权威性无法保障。
  2.登记优于未登记
  当同一房屋上存在数个权利的时候,已经登记的权利应当优先于未登记的权利。只有在已登记的权利人行使完债权获得应有清偿之后,未登记的权利人才可以就余额行使自己的受偿权。关于房屋的各项权利中,抵押权需要登记才可以成立,其它的包括租赁权、典权等不需要以登记为成立要件。当抵押权与上述权利发生冲突时,抵押权人享有优先行使的权利。
  3.设立在先的权利优先
  当数项权利同时存在于某个房屋,在处理权利冲突问题时应当遵循权利设立在先的有限受偿。时间顺序是不可逆转的,中国有个成语“先来后到”也正是这个意思。如果实践中未遵循这项规定,则会导致房屋所有人无法预测该房屋可能出现何种权利,从而也无法做出相应行为。如果出现后权利有限受偿的现象,那么整个交易秩序则会被打乱,交易的安全无法得到保障。
  二、房屋抵押权之间出现权利冲突及解决
  (一)抵押权与抵押权出现冲突的表现
  1.再抵押
  当就该房屋的部分价值设定抵押权之后,继续就剩余的价值另设定抵押权,后者则称为再抵押。这两种抵押关系没有重叠,双方所担保的债务合计总金额不会超过该房屋的价值。各国也通过立法肯定了再抵押行为的合法性。在我国的《担保法》第35条当中,也规定了当财产已经被抵押,但是剩余价值大于所担保的债权时,可以就剩余的部分再次行使抵押权。从以上的规定可以看出,即使抵押权属于物权,本质上具有排他性,但是在同一物体中仍然可以设有多个抵押权。这是符合生活常理,同时也可以最大程度发挥房屋的效用。
  2.重复抵押
  与再抵押不同,重复抵押是将同一个房屋同时对多个债权人设定了抵押权。再抵押强调就担保债权而言,房屋价值仍有余额才可以设定再抵押;但是重复抵押不管房屋价值是否有余额,都已设定抵押。对于重复抵押是否具备法律效率,从各国的立法现状来看并未形成统一的观点,但是多数国家是持反对的态度。笔者认为基于法律是保护抵押权人利益的立法本意,对于普通的债权来说,应当肯定重复抵押的效力,原因如下。
  首先,抵押权是基于双方当事人达成合意的情况下设立的,如果禁止该项权利,则无疑是对当事人私行为的干涉。对于先抵押的权利人来说,他享有优先受偿的权利,因此重复抵押行为并不会对其权利行使产生影响。后抵押权人在前抵押权人受偿完毕后,再行使抵押权。但是后抵押权人在意思自治的基础上愿意承担债权无法实现的风险,因此法律也不应当强制干涉。
  其次,否定重复抵押与立法目的相违背。立法规定抵押权是为了保证抵押权人的债权能够优先于一般债权人获得清偿,如果否定了重复抵押的权利效力,那么后抵押权人与一般债权人则处于同等地位,这与立法初衷相违背。
  通过以上两点分析,笔者认为对于普通债权来说,法律应当肯定重复抵押的效力。但是在处理银行债权问题的时候,则应当否定重复抵押的效率。银行债权能否实现,关系到国家资产是否收到损失,如果法律允许重复抵押,那么会导致银行内部员工与外部人员相勾结,套取银行贷款的问题,造成国有资产的损失。
  (二)权利冲突的解决
  房屋抵押权以登记作为公示的方法,在同一个房屋上如果同时存在数个抵押权,且抵押权之间发生了权利冲突,此时各国通行的方式是坚持两个原则,分别是“先登记原则”以及“同时同序原则”。前者指的是多个抵押权同时存在于同一个房屋的时候,先登记的抵押权由于后登记的抵押权。后者则指的是如果抵押权同时登记,彼此的受偿顺序是相同的,因此按照债权比例不同受偿。在我国《担保法》当中第54条作出这样的规定:抵押权以登记的先后顺序清偿;若抵押权登记顺序相同,则按比例清偿。由此可见,无论是重复抵押还是再抵押,都应当遵守以上两种清偿原则。  三、房屋抵押权与其它权利冲突及解决
  (一)租赁权与抵押权的冲突及解决
  1.冲突的表现
  房屋租赁是指出租人和承租人在平等自愿的基础上签订租赁合同,承租人依照合同约定支付租金,享有对该房屋的占有权和使用权。在探讨租赁权与抵押权两者存在的冲突之前,必须要明确租赁权的性质,关于这点,学生有三种不同的说法:①认为租赁权属于债权,租赁双方通过签订租赁合同,完成租赁物而成立的权利,承租人有权使用他人之物,但是无法直接支配该物体,因此租赁权不属于物权,而应当属于债权;②物权说。债权是债权人请求债务人为或不为某种行为的权利,而现实中承租人享受的是对房屋的占有和使用,就这点来说租赁权应当认定为物权;③物化权学说。即从本质上来说,租赁权仍然属于债权,但是法律上赋予了租赁权具备物权的效率。在实践当中经常发生的买卖不破租赁则属于租赁权物权化的表现。
  综合分析以上的学说,各有其利弊之处。如果采用债权说,则会导致租赁关系不稳定,对承租人的保护力度较弱;如果采用物权说,则与物权法定的原则相违背。因此租赁权物化说则成为世界各国的主流观点。
  租赁权所追求的是承租人可以占有并且使用该房屋,而抵押权则追求房屋价值可以交换,并不强调房屋的占有,由此可见这两种权利可以同时存在于同一房屋上。但是当抵押人届期无法清偿债务的时候,则需要对房屋进行处分,此时两种权利则会发生冲突:一是承租人需要继续承租该房屋,导致抵押权无法充分行使;一是抵押权的行使,导致租赁人无法继续占有和使用该房屋。
  2.冲突的解决
  (1)租赁权先于抵押权设定。正常情况下,房屋上并存的租赁权和抵押权并不会出现冲突。但是当两种权利产生冲突时,应当遵守“买卖不破租赁”的原则,将租赁权物权化。即使抵押权人已经实现了抵押权,将房屋依法拍卖,但是获得房屋的第三方依然需要承受该房屋上已经存在的租赁权。之所以要规定“买卖不破租赁”,是为了保证租赁合同的稳定性,同时也促进我国房屋租赁行业的向前发展。在我国《物权法》第190条当中也规定了,房屋的租赁合同成立早于抵押合同,及时该房屋抵押权已经实现,但是不会影响租赁义务的继续履行。
  (2)抵押权先于租赁权。在抵押关系存续期间,抵押人仍然可以行使自己对房屋的收益权绝大多数学者认为,房屋虽然已经设立了抵押权,但是仍然可以对外出租。当租赁双方在合同中约定的租赁期限不超过抵押期限是,两种权利并不会产生矛盾;但如果租赁合同的期限长于抵押期限,那么抵押合同会影响到租赁合同效力的发挥。对于这个冲突,普遍采取的观点是租赁权不会影响到抵押权的实现,即当房屋依法拍卖实现抵押之后,房屋的承受人不需要再履行原租赁合同。
  (二)抵押权与工程价款优先受偿权的冲突及解决
  1.冲突的表现
  在建设工程项目中,发包人为了融资经常将在建房屋抵押给他人,如果已届清偿期发包人无法清偿借款,则会导致承包人的优先权与抵押权之间产生冲突。我国《合同法》第286条规定了,如果发包人为如期向承包人支付工程款,此时承包人则可以对该工程主张优先受偿权。该种情况下抵押权和优先受偿全发生了冲突,如何解决受偿次序是需要探讨的问题。
  2.冲突的解决
  对于优先受偿权与抵押权两者发生的冲突,学界主要有以下四种解决观点。①优先受偿权优于抵押权。优先受偿权是法律直接规定的权利,当该权利与抵押权并存的时候,无论何为前者,都应当严格遵守法定权利优先的原则;②抵押权优先学说,则当两种权利发生冲突时,应当优先行使抵押权;③平等受偿权。该观点认为两项权利是平等的,享有同等的效力,因此当两者发生冲突的时候,应当平均受偿;④按照成立先后顺序依次受偿。该观点认为两种权利很难说何为先者,两者都应当受到法律保护,因此则根据成立的先后顺序来受偿。综合以上的几种学说观点,笔者比较赞同观点一的说法,即承包人应当优先受偿,理由如下。首先法律之所以设立了承包人的优先受偿权,是为了更好的保护承包人的利益,如果此时认可抵押权的优先性,无疑与立法初衷相违背。结合到实践,很多工程项目的资金都是由承包人预先垫付,如果采取抵押权优先的观点,则相当于承包人用自己的资金为发包方负担了债务,有失公平性,因此观点二有失偏颇。其次,平均受偿观点是基于公平的原理,采用较为这种的平均分配方式来解决受偿问题,但是这种观点缺少立法理论基础。如何分配才是平均分配,如何才能保证各方利益平衡,在实践操作中很难把握,因此观点三也有其缺陷之处;再者,观点四认为应当依据先后顺序受偿,笔者也不赞同这个观点。优先受偿权的产生并不以登记为要件,同时抵押权既可以成立在工程建设过程中,也可以成立在工程完工之后,因此认定权利何为先比较困难。
  综上分析,笔者认为观点一即优先受偿权优于抵押权,才真正符合立法的目的,同时与诚实信用原则相吻合。理由如下:首先在《合同法》第286条当中规定了建筑工程项目中,承包人的优先受偿全应当优于抵押权,这是法律对该项权利效力的肯定;其次根据法定权利优于约定权利的原则,承包人就该工程享有优先受偿的权利是法定权利,而抵押权是双方当事人互相约定的权利,显然前者应当优于后者;再者,拖欠工程款项会影响建筑市场的稳定,更严重的会破坏社会经济秩序。因此确定优先受偿权优于抵押权,可以保障承包人利益不会受到损失,从而彻底解决拖欠工程款项的社会难题;最后为了稳定市场正常交易,减少不必要的纠纷,应当肯定受偿权的优先性。如果法律规定抵押权人优先就该工程房屋受偿,此时承包人未必会轻易交出房屋,双方容易发生矛盾。更严重的情况下,承包人认为自己无法就房屋优先受偿,会采取破坏或者毁损房屋的行动,从而走向极端。
  四、结束语
  综上所述,我国房屋抵押权在实现过程中仍然存在权力冲突的现象,而针对这个问题的立法也存在许多不完善之处,给实践工作带来了许多难题。笔者对不同权利冲突进行分析的基础上,认为权利效力的确定应当遵循以下几点:①房屋中并存数个抵押权时,应当遵循“同时同序”以及“先登记”的原则;②对于租赁权与抵押权发生冲突的时候,根据权利设立时间不同,采用不同的解决方法。租赁权在先,则采用“买卖不破租赁”的原则。租赁权在后,则依据“登记优于登记”“设立在先优于设立在后”的原则;③当抵押权与工程价款优先受偿全发生冲突的时候,应当建设工程款项优先受偿。笔者以上的建议,希望能够为我国房屋抵押权实现过程中权利冲突问题的立法提出参考。
  参考文献
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  [4]孙宪忠.中国物权法原理[M].北京:法律出版社.2004.
  作者简介:
  吴思(1985.12~),女,籍贯湖北武汉,单位上海交通大学凯原法学院,研究方向:民商法。

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