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房地产开发企业成本控制的战略与思路

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  摘 要: 为了稳定社会经济秩序,维护百姓利益,国家采取了一系列政策控制房价,在这种形势下,房地产企业为了争取尽可能多的利润率,成本环节必然成为企业关注的对象,制定并采取有效的控制措施成为当下房地产企业管理者工作的重中之重。本文根据本人在实际工作中的经验,着重从对成本有着较大影响的几个环节浅谈成本控制的一些方法和措施。

  关键词: 房地产企业; 成本控制方法; 有效措施;

  一、房地产业的特点、成本构成及控制的意义

  (一)房地产业的特点

  1. 基础性。

  房地产业是国民经济的重要基础性产业,其基础性体现在房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件。

  2. 关联性。

  房地产业的发展必然带来建筑业的发展和壮大,还影响着建材工业、建筑设备、仪表、家电等多行业的发展。

  3. 周期性。

  房地产开发业的发展也具有周期性:在国民经济走下坡路的时期,房地产业会首先滑坡;在国民经济发展上升期,房地产业会率先获得相当高的回报。

  4. 资金密集、政策导向强。

  房地产业,特别是房地产开发产业,具有投资周期长,资金需求量大的特点,正是因为这个特点,让房地产企业与银行等金融机构联系紧密,对中央政府的宏观经济政策敏感性极强,是政策导向型企业。

  (二)房地产开发成本的构成项目

  1. 与土地有关的成本,包括土地出让金、契税、拆迁安置费、城镇土地补偿费、农作物补偿费等等。

房地产开发企业成本控制的战略与思路

  2. 前期工程费,包括项目的规划、设计、三通一平等。

  3. 建筑安装工程费,包括主体建造、设备及安装工程费、装修费等,是成本的主要构成部分。

  4. 基础设施费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、通讯等。

  5. 公共配套设施,包括小区内的垃圾站、配电站、停车设施、娱乐设施、商业及饮食等公共建筑。

  二、房地产开发企业成本控制的战略

  (一)建立制度方面的保障体系

  房地产开发企业需建立一套有效的规章制度,并在实践中不断地予以改善。例如:在行为规范方面,房地产开发企业可以从工程的发包招投标、合同的签订、预结算工作、工程进度、工程质量标准等方面制定一系列强制性规定;为保证将制度执行到位,工程管理部、监理公司、预决算部门、工程招投标部门等职能部门各自应有着一整套与公司层面规范制度相对应的质量、安全、进度等的标准规定,这样在执行中,就很容易及时发现问题,及时调整改进。

  (二)建立成本控制的组织体系

  在组织体系方面,为了保证制度的执行到位,房地产企业可以专门设立成本控制中心,并在各职能部门中设立控制组织,各职能部门与成本控制中心紧密配合,严格遵守公司的各项规章制度,以确保各个环节控制工作到位,以实现质量、成本、进度及品质目标。

  (三)建立成本控制信息系统

  成本控制信息系统包括合同信息(合同总价以及已支付情况等信息)、成本信息(包括实际成本信息、目标成本信息以及实际成本与目标成本偏差信息)、市场价格变化信息等等。房地产开发公司项目成本内容繁杂并多样化,平时需要对成本信息进行整理、加工并实时反馈,定期编制成本报表,比较预算与实际的差异,分析差异产生的原因,寻找改进成本的办法。

  (四)确立房地产开发企业全程成本控制方法

  1. 可以建立目标成本控制的方法。

  这种方法是将成本产生的过程细分,将目标成本分解到具体的部门和环节,实施追踪监督,将实际发生额与目标预算进行对比分析,找出差距形成原因,制定改进措施,使成本的发生有效且合理。

  2. 采用动态控制的思想。

  该思想是指监督贯穿在成本执行的全过程,随着项目的开展,当实际成本超出目标成本时,必须分析产生的原因,并修订目标成本,防止成本失控。

  三、房地产开发项目成本发生主要环节的控制思路

  (一)投资决策环节房地产企业的成本控制方法

  投资决策环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用,该环节进行成本控制是实现事前控制的关键,该环节控制内容相当复杂,基本原则是“周密规划、科学讨论、严格审批”。

  1. 开发项目可行性研究。

  可行性研究的目的是为了解决房地产开发项目整个运营过程中涉及的经济、技术等一系列问题,使投资者的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上避免盲目投资。房地产开发项目可行性研究的主要工作包括:研究开发项目产品开发是否有技术可能;市场定位及其定位是否正确;研究开发项目建设所需的各项条件是否满足;进行经济技术分析和评价,找出整个项目最后得利润点。具体来说,主要包括项目客户群体定位;进行市场调研,了解客户需求;根据客户需求确立项目建设规模和包含的物业形态;项目具体开发的进度安排;估算所需投资金额及资金筹措;该项目最终带来的效益利润等。

  2. 开发项目的投资估算。

  投资估算是对整个开发项目在建设规模、建设计划等进行研究并确定的基础上,估算所需投资的总的金额,并测算建设期各个阶段所需资金规模。项目决策的重要依据之一就是投资估算,所以要求投资估算必须准确性较高,否则就将导致决策失误。

  (二)设计阶段的成本控制

  设计成功与否不仅影响到项目产品质量、是否满足客户需求度,还影响施工投资的规模,即设计阶段的工作水平高低对市场和成本都有着重大影响;房地产开发项目成本的控制工作,应从规划设计开始。

  1. 在设计阶段加强成本-效益分析。

  工程建设前首先要对项目进行总体及细节部分的规划设计,设计方案是否科学合理,直接影响着工程总成本及给企业带来的效益。在比较方案时,可以采用成本-效益的分析方法,在满足市场定位和客户群需求的情况下,选择给企业带来净利润较高的方案。

  2. 根据造价预算限制合理安排设计。

  是指在使用功能在满足需求的前提下,按限定的投资估算进行设计工作,严格控制设计中繁冗的不合理的设计及变更,保证工程成本不突破估算额。

  3. 实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。

  选择设计单位采用招投标制度,该制度一方面能促进设计业的良性竞争,另一方面也能很好地将好的设计方案与项目投资估算结合在一起,促进设计人员在成本控制的基础上提供最优的方案。

  4. 出图前加强审核工作。

  这样可以在建设施工前就能发现设计中不合理的部分,减少不必要的浪费。

  (三)建筑安装环节成本控制原则

  在一个项目完整成本构成中,建筑安装成本所占比例最大,也是变数最多的部分。

  1. 全面控制的原则。

  全面控制包括全员控制和全过程控制。全员控制是指每位员工都应该积极参与成本控制,真正发挥主人翁精神;全过程控制是指从项目建筑安装成本发生所涉及的整个周期,从前期准备到建筑安装过程、竣工结算及移交后的维保修工作,每一阶段都有成本控制。

  2. 目标成本控制的原则。

  目标成本控制是把任务、目标逐一分解落实到每个部门甚至每个人,定期或不定期对责任部门及个人进行考核,对表现优异者奖励,对未完成目标者惩罚。

  3. 动态控制的原则。

  动态控制是指在施工过程中,定期或不定期将实际成本与目标成本进行对比,及时发现有无偏差,若有偏差,找到原因,及时采取相应措施。根据本人在房地产开发企业工作的经验,现在好多企业在质量监督、进度控制方面做的还是比较到位的,但是在招投标、工程变更和购买材料等环节上控制力度还是不够。由于未能全面将成本控制工作做到位,导致工程虽能按期保质完成,但整个项目最终是处于盈利低甚至亏损状态。

  (四)建筑安装环节成本控制措施

  1. 制定公司招标制度并严格执行。

  通过招标制度公平公正地选择信誉高、施工质量好、工期短、造价适中的施工队伍。把施工涉及的双方的权利和义务在合同中予以明确,以免在施工中可能产生职责不明,互相扯皮,影响造价、延误工期等状况。

  2. 合理安排施工顺序,减少临时设施产生的成本。

  在安排建设计划时,要将公建配套等基础设施的建设与住宅建设统筹规划,尽量不发生或少发生临电、临水、供热等临时费用,以免造成二次施工带来的人力、财力、物力的浪费。

  3. 建立工程变更制度,降低工程成本。

  监理工程师应加强监督,防止发生不合理的工程变更;合理的工程变更也应遵循工程变更审批制度,逐级审批。

  4. 严格控制材料、设备的采购成本。

  对于自购材料,采购部门一方面要做到货比三家,另一方面也要掌握材料市场变化的动态趋势,在满足施工的前提下,把握好订货的时机。凡是由施工企业提供的材料,可以采取一些限制性的措施,如限制供货的厂商、品牌,监督材料的质量等。

  5. 加强竣工结算的管理。

  1)建立明确的工程竣工结算管理办法和流程,明确赋予工程竣工结算参与人的权利义务。2)负责收集工程竣工结算资料的部门,应及时完善有关结算资料手续,对他人提供的所有工程竣工结算资料必须审核期真实、有效、合理、合法。3)加强工程竣工结算中的廉洁建设。作为工程竣工结算管理人员,一方面行为方面要以身作则,做到自己不贪,同时还要加强对具体参与人员的职业操守教育监督;另一方面要做好制度方面的规定,从制度上约束腐败事件的发生。4)做好工程结算审核工作。除了认真审核工程量,还需认真阅读施工合同文件,认真理解合同条款的准确含义。

  四、结语

  以上只是从房地产开发建设过程中的三大主要环节简述成本控制的一些方法,要做到房地产成本的全面控制,每一个部门都是成本控制的关键组织。成本控制目标并不能孤立存在,不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现,它只有与质量目标、进度目标、资源消耗等相结合综合考虑才能实现其价值。

  参考文献

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  [2]刘佳.浅谈房地产开发成本控制及管理之我见[J]财会学习,2018(02):110-111.
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