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土地供应及其对房地产市场价格的影响

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  摘要:城乡一体化、城市化进程,这是社会和经济发展到一定阶段的必然结果。在城市化的进程中,人口增长一直就是不可避免的问题,人口的增加必然会对房地产的需求量增大,房地产的需求量增大,就会进一步刺激房地产市场的发展,同时也会导致土地资源日益紧张。在此背景之下,本文从供求方面阐述了房地产对土地价格的影响,同时分析土地价格反过来影响房地产价格的机制,最后提出了土地供应政策相关的调控措施。
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  关键词:土地供应 房地产价格 影响 调控措施
  改革开放以来,我国的经济飞速发展,其中,房地产行业在经济的发展过程中起到了十分重要的作用。现如今,房地产行业已经成为了我国国民经济的支柱产业,但是随着我国城市化进程加快和房地产行业不断发展,土地资源的供应日益紧张,土地资源危机影响了房地产的价格。现阶段,我国的房地产单位平方的价格持续上涨,部分城市的单位价格上涨甚至已经到了不可控制的地步了,这样的供求关系以及经济发展模式,对我国经济健康、可持续发展埋下了严重的隐患。
  一、土地资源和房地产之间的关系
  土地和房屋都是十分重要的资源。土地和房屋都有着根本性的特点,土地是一种不可再生的稀有社会资源,而房屋则是要依附在土地上才能发挥出它最基本的使用功能,而且房屋依附在土地上,还有着不可移动的特点。正是土地和房屋各自独有的特点,使它们之间的联系十分紧密。所以,控制房地产价格最直接、也是最根本的措施,就是控制土地的供应量。通过深入分析城市土地的供求关系对城市房地产价格的影响,可以为制定科学的调控措施提供有力的数据支持和决策依据,使房地产行业朝着健康的方向发展,同时还能建立起房地产价格调控的理论体系。所以,正确处理好土地供应与房地产开发之间的关系,有着十分重要的现实意义。
  二、土地价格的调控
  (一)土地政策
  在相?P的土地政策当中,地方政府和相关的土地管理部门是土地政策实施的主体,房地产市场则是土地政策的客体。实施土地政策的目的是为了规范房地产市场,实现社会经济健康发展,同时创造一个良好的投资环境。在土地政策的实施过程当中,实施调控的手段有很多,比如有调控土地价格、土地数量以及土地供应结构。近几年由于建筑行业发展迅速,国家加大了对房地产行业的宏观调控力度,其目的是为了抑制过热的投资环境,保证我国建筑行业和房地产行业健康发展。
  (二)土地的供应机制
  在上面讲到过,土地政策在实施的过程当中有很多手段,比如土地的价格控制、对土地供应的数量进行限制、调整供应土地的结构形式。通过这些手段可以有效预防房地产投资过热的情况,在一般市场经济规律的前提下,保证我国建筑行业健康发展,增强市场经济抵御风险的能力。对土地的供应量进行调节,可以对房地产的需求量和供应量进行有效调控制,如果在某一时间房地产发展速度太快,市面上出现了一些投机,就会严重扰乱房地产行业发展的基本规律,这时候政府和相关部门就可以采取土地政策。减少土地的供应量,这样就可以有效抑制投机活动。
  三、土地供应对房地产行业的影响
  (一)供应量对房地产行业的影响
  在一般的市场经济环境下,同时按照相关的经济规律,土地供应量和房地产价格之间存在着相互影响的关系,两者是相辅相成的。如果土地的供应量过多,那么房地产的价格就会相应的下降。如果土地供应量减少,那么房地产价格就会相应的上升。同时房地产价格也会作为土地供应量的一个参考,在这样的关系和经济规律之下,使得房地产行业和土地供应达到一个平衡状态。在另一方面,房地产的供应也会随着土地供应量的增加而增加,如果土地供应量没有增加,同时房地产的价格有出现了下降的现象,这时候也可以看作是一种平衡的状态。土地的出售主要是以国家为主导,只有国家和相关政府才能出售土地,垄断性质十分明显,使得经济市场相关土地竞争机制不完善。但是现阶段我国城市对土地的需求量十分大,我国实行的土地政策是对土地的数量、土地的供应结构、土地用来开发的强度这些方面进行控制。根据我国现阶段房地产发展的情况来看,最可靠的方法是控制土地的供应量。土地供应量的出发点就是控制土地供应来达到影响房地产价格的目的。对房地产市场进行土地供应的限制,可以很快抑制房地产价格过高的现象,打击房地产市场当中的投机者,维持房地产行业正常的发展。需要指出的是,虽然土地量的限制可以影响房地产行业的价格,但是不能影响房地产行业的需求量,因为对于消费者来说,这些都是刚性需求。通过上面的论述可以得出。土地政策和房地产行业是相互联系,相互影响的。土地供应体现了房地产行业发展的需要,而房地产价格则体现了市场消费者对房地产的刚性需求。
  (二)供应价格对房地产行业的影响
  根据土地供应量与房地产价格之间的关系,我们可以得出:土地的价格,不是由它自己决定的,而是对房地产行业的供应量决定的。如果房地产土地供应量出现了变化,那么房地产价格,也会出现相应的变化。所以,房地产的价格是根据土地的供应以及市场消费者的需求决定的。市场消费者对房地产的需求增加是房地产价格上涨最重要的因素。为了获取更高的利益,房地产开发商一般都会将土地的经济利益发挥到最大。然而由于房地产开发的周期比较长,在短期内,市场的需求量会大于市场的供应量,这样也会导致土地价格的上涨。所以可以得出这样一个结论:土地价格的上涨是因为房地产价格上涨所引起的。所以在我国现阶段的房地产价格当中,开发商处于价格的主导地位,开发商对房地产的定价决定了我国大环境下房地产价格的整体走向。
  (三)供应方式对房地产行业的影响
  在土地资源日益紧张的今天,为了合理运用土地资源,避免土地资源的浪费,我国对土地的供应方式提出了一些具体的要求。以前我国土地供应的方式是协议出售,现在逐步走向了规范化,可以以拍卖、招标等方式进行土地出让。这种规范的出让方式,可以促进我国房地产行业健康发展。
  (四)供应结构对房地产行业的影响
  我国对土地供应结构进行调整,是为了控制大规模的高档建筑对土地不合理的开发,通过对供应结构进行调整,可以使低收入消费者的消费需求得到满足。
  四、结束语
  如果房地产价格过高,就会与社会经济水平以及消费者收入水平不相符,严重影响市场经济的基本规律,对人民的生活造成一定的影响。由于房地产行业的发展具有盲目性,所以政府应该加大对房地产行业的宏观调控力度,限制高档住宅楼开发,确保普通住宅楼的供应量,满足大部分消费者的需求。在土地资源日益紧张的今天,可以适当改变建筑的容积率来提高土地的利用率。根据我国现阶段房地产的供求关系来看,土地价格的上涨或者是土地供应量减少,都会导致房地产价格的上涨。当土地的价格下降或者是土地的供应量增加,就会导致房地产价格的下降。国家可以根据实际的情况。在确保土地资源供应量合理的情况下,加大对土地供应量的控制,从源头上把握我国房地产行业发展的走向。

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