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国外房地产市场差异化调控经验做法及启示

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  摘要:房地产市场相对成熟的国家,注重长期性的住房供给面的调控,采用差异化的调控手段,保护鼓励居民的自住性需求,同时抑制投机需求,有力地促进了房地产市场平稳发展,值得借鉴。
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  关键词:房地产市场 产商 购买者
  一、国外差异化调控经验做法归纳
  (一)实施公共福利住房制度和房租补贴制度,住房供给充足稳定
  一些发达国家主要通过提供公共住房,并对房租进行补贴,来解决低收入群体住房问题。一是针对低收入家庭建设公共租赁住房。美国,相当一部分城市发展项目经费被联邦政府用于低收入居民住宅建设,满足当地城市所设条件的低收入者可以申请入住。德国,政府对社会福利住房专门规划用地,并明确规定福利房的比例。建造的公租房将以较低的价格提供给低收入者,市场差价由政府补贴给开发商。二是政府对低收入群体进行房租补贴。美国向低收入者实施租金帮助计划,为低收入家庭、老年人、残疾人等给予房租补贴。
  (二)以法律法规形式限制房价,开发商、房东涨价行为受到制约
  发达国家往往通过制定法律,限制房产价格和房租市场价格,从制度上抑制房地产市场的投机需求,遏制暴利行为。一是严格限制房地产开发商的定价行为。德国,法律规定开发商制定的房价超过“指导价格”的20%,即构成违法行为;超过50%,则是“暴利”,开发商将被处以高额罚款和三年的有期徒刑。二是严格规定房东的出租行为。德国法律规定房租涨幅超过合理租金的20%,就构成违法行为,房客可以向法院起诉房东:如果涨幅超过50%,则构成犯罪。法国法律保护租客的居住权。房东要终止租约,须有正当理由,如房客不支付房租等,另外,房东即便有正当理由上涨房租,需征得房客的同意。
  (三)细化税收政策,提高多套房持有和交易成本
  发达国家细化税收政策,甄别不同的购房需求,提高投机者持有房地?a的成本,同时鼓励自住需求。一是征收房产税。美国,房产税首套住房免征,二套房起征,第三套房和四套房征收比例不断增加。房价越高,赋税越重。房地产税率大致为1.2%~1.8%。二是征收增值税,即对房屋购买和出售时的差价征税。对于超过两年的自住房屋,在美国一些州可享受增值税率优惠,但对两年以下需全额缴纳。在法国,自住房售出免税;非自住房,持有期限未满30年的,出售时增值部分需要缴高额税。三是征收空置税、财产税等。法国,部分大城市征收房产空置税,房屋所有人自住或者出租,否则要交纳房产空置税。
  (四)施行差别化的利率政策,鼓励中低档房地产的开发和购买
  针对房产商和购房者分类执行差别贷款利率。美国,政府规定个人购房时区分自住或者出租,前者贷款利率低于后者。德国,地方政府投资设立的政策性住房金融机构为中低收入群体购房、建房提供优惠利率贷款。此外,建设低租金租赁房的开发商也可享受优惠利率。墨西哥,房地产开发商预先确定房屋售价,其可享受的贷款利率因预售价高低而不同,售价越低,贷款利率就越低。
  (五)实施长期稳健的房贷政策,控制房地产市场的风险
  通过限制购房贷款比例,控制房地产市场的杠杆,限制大肆购入房产进行炒房的可能性,控制房地产市场的整体风险。法国,规定购房者还贷数额不能超过其月收入的三分之一。新加坡,规定房贷申请人的总债务偿还比率不能超过60%。德国,住房储蓄银行施行“先存后贷”的互助模式,购房者必须在该银行的存款额达到合同金额的一半,才可以向银行申请该笔贷款。
  (六)信息公开透明,发挥指导作用和稳定预期
  部分国家提供房地产市场需求服务和信息指导,减少信息的不对称。美国,由政府成立房地产研究机构,保证其公正性和权威性,定期调查市场需求信息,及时对外公布,为房地产投资和消费提供引导,促进市场均衡发展。日本,政府每5年进行一次大规模的“居住实态调查”调查,搜集总结不同居民对住宅的不同需求,提供专业预测,制定住宅发展五年计划,并向社会公布,为企业的房地产开发和居民投资消费提供导向。
  二、国外房地产市场差异化调控对中国的启示
  解决高房价问题需从根本上解决供需平衡的问题,对供需两个方面进行调控,重在改善住房供应结构,限制房价涨幅,稳定各方预期。国外政府对房地产的调控经验可以借鉴。
  (一)加强福利住房建设。大力推进保障性住房建设,对于公租房、廉租房数量规定强制性的比例,增加经济适用房和公租房、廉租房的数量。同时,向低收入群体提供住房补贴。
  (二)用法律手段限制住房价格。一是规定土地供应最高限制价格,地方政府作为土地市场的利益参与方,其行为首先应受到法律约束。建议明确各地方的合理地价,规定土地出售价格不得超过合理定价的一定范围。二是规定开发商售房最高价格,分类制定各城市的合理房价,并规定开发商销售价格涨幅不能超过―定范围。三是规范房屋租赁市场,分城市分区制定合理租价,限制房租最高上涨幅度。
  (三)实施差异化的信贷税收政策。一是差别化利率政策,针对不同性质的房地产项目制定差别化的贷款利率,特别是对有福利住房性质的房地产给予低利息贷款,鼓励开发针对中低收入群体的房产项目;同时,对不同价格的住房分类,制定相应的房贷利率,并严格限制贷款人还贷额占其收入比例,严格审查收入来源,降低居民杠杆。二是征收房产税,增加二套以上非白住房的持有成本;三是鼓励开发带有福利性质住房项目,提供税收减免和财政补贴支持。
  (四)提供房地产信息服务。由政府主导,定期调查研究房地产市场的库存数量、分布及市场需求变化,减少信息不对称带来的盲目开发和恐慌性购买,稳定市场各参与方预期。

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