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房产税改革小议

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房产税改革小议

一、房产税之权属性质及课税性质
  关于房产税的权属性质,当下的理论学界已基本达成共识,所以笔者在此采用从房产税定义人手的反向分析方法来解析房产税的基本内容。
  当下对于房产税的定义,学界普遍认为房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。可见,房产税的征税对象为房产,计税依据为评估价值或租金收入,其权属性质为财产税,课税性质为存量税。
  房产税的关键在于性质质属于财产税,并不在于其征税对象为房产。众所周知,商品税的征税对象也是房产,但是只有作为商品进入流通领域的房产才可以成为商品税的对象,可见其背后的税源是货币资金的流量;而作为财产税征税对象的房产,就无需进入商品流通领域,可见其背后的税源是资金的累积,这也是财产税被称之为存量税的原因。明确房产税的权属性质和课税性质,好似打好地基,地基打好,房产税理论体系这栋“高楼大厦”才能平地矗立而不倒。
  二、房产税制度设计之国际比较
  (一)征收范围与对象
  在征收范围上,西方发达国家房产税的征收范围普遍包含城市和农村地区;而我国房产税目前的征收范围只限城镇房地产资源,相比发达国家来说,我国房产税的税基范围很小,无法兼顾到对农村土地资源和房地产资源的调控。
  在征收对象上,西方发达国家房产税的征收本文由论文联盟http://m.lw54.com收集整理对象普遍包括房屋及其附属设施,同时由于西方国家土地制度多为私有制,故房屋与土地一体作为房地产税的征收对象已经成为主流,而单独对房屋征税则很少见。
  (二)纳税人
  纵观世界,大部分国家的房产税都将房屋的所有人列为纳税人,另外,也有少数国家如荷兰等,将房屋的承租人、使用者也列入纳税人。
  (三)计税依据
  当下,各国房产税大多实行单一制的征税方法,即以房产的估计价值作为计税依据;而我国则采用了混合制的征税方法,即将房产估计价值以及租赁收益都纳入计税依据范畴。另外,由于房产估价的过程较为复杂,但是房产估价这一步骤又决定着房产税是否能够顺利征收,因此,大多发达国家都设立了专门的估价机构,由专门的资产评估师从事评估工作。
  (四)实际成效
  从世界上多数发达国家和地区的实践来看,征收房产税所带来的效果是很好的:一方面地方政府获得了稳定且充足的财政收入,另一方面政府借助房产税的征收达到了宏观调控的目的,抑制了土地的盲目投机,保护了土地资源。
  三、我国大陆地区房产税之征收现状及问题
  近些年来,房产税的征收成为了我国税制改革的热点问题,经过近十年来对房产税征收的不断讨论与论证,于2011年1月27日,上海市政府与重庆市政府分别印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称《上海暂行办法》)和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(以下简称《重庆暂行办法》),自此,上海和重庆成为了我国第一批房产税征收试点城市,我国房产税的征收正式拉开了序幕。
  经过三年对沪渝两地试行征收房产税的情况来看,两地对于房产税征收的初衷都是好的,即通过税收达到宏观调控的目的。但是初衷的美好并不能掩盖实际进行当中出现的巨大问题:
  (一)房产税性质偏离
  在本文的第一部分中,对于财产税的权属性质已经予以了说明,房产税是名副其实的财产税(存量税),应当以房产的评估价格为税基进行征收,另外,房产税与商品税的区别也在本文的第一部分予以了详述。但是《上海暂行办法》和《重庆暂行办法》都将房产交易价格作为税基,并且征税对象都为新购买房屋,而不是将社会财产存量作为征税对象,可见,两个办法已经将房产税定性为了商品税,偏离了房产税原有的目的。众所周知,商品税的税负非常易于转嫁,在市场经济的大环境下,房产税若采用了商品税的征收办法,则很难达到抑制房价的目的,更别说达到宏观调控的目的。
  (二)房产税征收目标偏离
  房产税征收的目标就是促进实现公平分配,关于税收的公平分配,理论上有收益原则和支付能力原则两种理论,收益原则能准确反映纳税人和政府的收益程度,根据收益原则进行税收,更加科学,但是收益大小难以量化,所以在实践中,显然支付能力原则更具有可行性,房产是衡量支付能力的一个重要标准,因此,实现税收的公平分配,对个人拥有的房产进行征税,非常必要的。
  但是现实的情况是,《上海暂行办法》和《重庆市暂行办法》都没有将个人拥有的存量房产归入征税范围,这种制度设计显然无法反应个人的支付能力,违背了支付能力原则,偏离了调节收入的目标。
  另外,这种以交易价格为税基以及不对存量房产进行征税的制度设计还会带来很多负面效果。首先,从经济学角度看,这种制度设计不但不会抑制房价,相反会使房价稳步增长;其次,此种制度设计非常有利于在《暂行办法》颁布之前完成产权交易的纳税人,对《暂行办法》颁布之后完成产权交易的纳税人并不公平;最后,沪渝两地成为试点城市之后,其他城市潜在的具有支付能力的纳税人为了避免可能成为当地政府实行房产税征收后的“牺牲者”,肯定会尽快购买住房进行投资,房价不降反升,对于刚需住房者显然毫无利好。