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浅析房产税改革

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浅析房产税改革

房产税是一种古老的税种,在我国征收的历史非常久远。在古代,唐代的“廛布”拉开了房产税征收的序幕,随后的各朝各代设置了五花八门的称谓来对房产进行征税。新中国成立后,对全国统一开征了房产税,并将房产税和地产税合并为了房地产税。70年代,将对国营、集体企业征收的城市房地产税并入了工商税。80年代,进行了工商税制的改革,重新恢复了房地产税,并且颁布了沿用至今的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
  随着时代的发展,经济水平的提高,人们对房产有了特殊的青睐,把大量的钱财投入到房产中,促进了房地产业的蓬勃发展,拉高了房价,这造就了少部分人拥有大量房产、大多数人买不起房的状况。为了改善现状、保障住房、稳定房价,2010年,国务院出台了“新国十条”,并且发改委也在《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中,明确指出要推进房产税改革。
  为了积极响应国家的号召,2011年,重庆、上海两地政府结合自身的情况制定了房产税的改革方案,并作为试点开始试行新的房产税。
  一、房产税征收的必要性
  (一)有利于调节居民收入
  改革开放以来,我国的贫富差距越来越大,已经成为了社会安定团结的隐患。富人用手中富余的资金购置了大量的房产,通过对存量房、高端房以及高档房的征税,能够促使“富人”多交房产税、“穷人”少交或不交房产税,以此达到缩小贫富差距、调节收入分配的目的。
  (二)有利于引导居民理性购房
  房产税属于财产税,能够调节居民收入的二本文由论文联盟http://m.lw54.com收集整理次分配,对房地产有着一定程度的影响。它将直接影响居民购房的选择,从而引导其购房的理性。
  对于投资者而言,房产税的征收,将增加房地产投资收益的不确定性,降低投资者的收益预期。投资者想要获得收益,房价的涨幅就必须要超过税收和持有成本。开征房产税,进一步加大了投资者的风险,对其投资行为有很强的制约性。
  对于拥有多套房产的投资者,为了减少房产的持有成本,会对房产进行买卖或者出租,对于房地产市场,是增加了供给,可以促进房价和房租的降低,让存量房合理流动。长远来看,开征房产税是有利于引导居民的购房理性的,对房地产市场的稳定起促进作用。
  (三)有利于房地产行业的健康发展
  房产税的征收对象是持有环节,这能够减少房地产市场的投机行为,抑制房价强劲上涨的趋势,从而保证房产市场的稳定。目前的房产税都是以市民普通住房基本需求为主的,在确保居民基本居住需求后,对其之外的房产进行税款征收。同时,将房产税改革同房产市场调控有机结合起来,发挥了税收政策调节住房的积极作用,对居民的住房消费发挥了正确引导的作用,从而进一步促进了房地产行业的健康发展。
  二、上海房产税改革的现状分析
  上海房产税的试点范围为上海市行政区域,税率暂定为0.6%,应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。对于本地居民,家庭第二套及以上住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房),而外地居民,即非本市居民在本市新购的住房都需要缴税。其免税面积为人均60平方米。
  (一)房产税短期较难成为主体税种
  根据上海市税务局公开的税收收入统计情况,以房产税实行的前一年(即2010年)和实行后的年份(2011—2013年)相比较,具体见下表。
  通过房产税收入情况的分析表(见上表),可以看出:
  在实行房产税改革的当年,即2011年,房产税的全年收入为736,625万元,比改革前的2010年增加113,617万元,并且在2012持续增加,上涨到了925,594万元。从整体上看,无论是第一季度,上半年,前三季度还是全年,房产税的收入均高于2010年,仅2013年上半年的收入就达到了2010年全年的收入,这些数据表明,上海财税部门从房产税中获得的收入增加较为明显,开征房产税对于税收收入的增加是有一定的促进作用的。但从全年的角度来看,房产税开征前和开征后,它在总税收收入中所占比重除了在2012年增加显著外,2011年与2010年基本持平,这说明房产税在总体税收收入中所处的地位基本没有改变。
  此外,从税率来看,大多数只适用0.4%的税率,并且税基还根据市价打7折。如此低的税率,对财政收入的贡献是比较小的。对于上海的本地市民,一个普通的三口之家,免税面积是180平方米,如果在不考虑免税额的情况下,以每平方3万元的价格购买200平方米的房子,每年需缴纳的房产税实际为1680元(20×30000×0.4%×70%)。这个费用是比较少的,甚至都低于小区每年收取的物业管理费。
  以上的例子均表明了房产税在短期内会增加一定的财政收入,但很难成为主体税种。主体税种一般在地方个税收入中,所占的比重最高,能够给政府带来相对稳定的收入流,这些因素是现有条件均不满足的。并且根据上海出台的政策,房产税的征收只覆盖部分范围,涉及的人群比较少,这也表明房产税短期不可能大范围征收,难以成为主体税种,现阶段只具备调控的功能。
  (二)估价体系不健全
  计税价格是依据市场的水平,而不是评估价格,这主要是由于财产税对征管非常依赖,成本很高。具体来看,财产税的征收存在信息成本和重估成本,房产登记和管理制度不健全,再加上房产、土地、户籍、统计和税务部门尚未建立起信息共享机制,因此,房地产评估技术系统是提供不了支持的,只能依据市场水平。