房地产开发企业应对土地增值税清算问题事先要做好充分的准备，做到资料齐备、数据严密。包括对土地增值税的清算依据、清算条件、清算相关政策，做到心中有数;对与计税单位有关的收入、成本数据进行归集与计算;要按照税务机关的要求准备项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料等。

　　2、房地产企业清算涉税业务会计核算案例分析

　　江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人(其中等面积还原部分800平方米)，同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。

　　2.1营业税的会计核算

　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第五条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

　　该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价(即本例中的商品房建安造价)缴纳销售不动产营业税88000元(800㎡×2200×5%)。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元(200㎡×3500×5%)。

　　2.2土地增值税的会计核算

　　根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，在实际工作中，，一般采用速算扣除法计算。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除。

　　房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元(800×3500)，同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元(2800000元×2%)。

　　2.3企业所得税的会计核算

　　《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元〔(3500-2200)×800〕。

　　3、房地产企业清算土地增值税会计核算注意事项

　　土地增值税扣除项目不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。除此之外，企业在房地产项目清算土地增值税会计核算还需注意以下几点：

　　《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：

　　(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;