1 在房地产业刚开始发展的时候,我国房地产开发项目主要以一线城市、二线城市为主。但是近年来,随着大城市房地产市场逐渐饱和,县域房地产开发正在成为很多房地产企业新的发展方向。但是目前县域地方经济开发中也存在着不少问题:

　　1.1 重利润、轻公益。部分开发商在进行县域房地产开发过程中过于注重追求利润,不重视社会效益和环境效益,导致一些开发的产品科技含量不高,质量不合格,建设品位低。

　　1.2 物业管理意识淡薄。物业管理是房地产开发业的持续,属于房地产开发业的一个序列,是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发,轻管理,重盈利,轻服务,重宣传,轻兑现的现象。物业管理不配套,发展严重滞后。物业管理发展的水平是衡量“居者优其屋”一个重要的指标要素。

　　1.3 住房供应结构不合理。县域与城市需求客群对价格的理解不同,厌恶昂贵与花哨,其价值与价格的矛盾突显。目前我国很多中小城市和县城都存在结构性供需不平衡的现象。特别是在县域房地产开发中,房产开发往往首先以中高档住宅小区为主。中小户型等中低价位的住宅小区稀缺,而高层、小高层、联体排屋等高档住宅占市场份额过大,住房供需的结构性矛盾非常突出。

　　通常开发商都习惯的把城市的项目开发模式直接带入县域,在缺乏了解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。其实县域房地产开发不必盲目追求高档。一是县域范围内的城市建设落后,居住理念保守,购房者对档次、品味乃至房型的优劣还没有形成鲜明概念;二是大部分县城还处在城乡结合的半农村,县域人均收入低,先解决居住的问题,才能再谈起提升住宅品质。

　　2 结合我国县域经济发展现状和房地产经纪开发现状,笔者认为进行县域地产经济开发应从以下几方面着手:

　　2.1 规划先行,注重社会综合效益。县域房地产开发,必须与教育、医疗规划结合发展。

　　我国历来有重视教育的传统,古代有“孟母三迁”的故事,现在社会中,教育配套也成为很多家庭选择楼盘的主要考量之一。房地产开发中的教育设施规划,结合县域地方特色,可采用新区教育配套、学区旧城改造以及自建学校等方式。虽然县域房产开发与大城市房产开发有很多不同点,但是在进行教育设施规划时刻借鉴时下大城市流行的“教育地产”概念。房地产是一个支柱性产业,而教育也在走向产业化。当房地产与教育两大产业结合的时候,教育地产应运而生。作为中国原有的教育模式,学校是政府主办的,办教育是政府的事情。房地产企业作为民间资本,在房产开发过程中,可把教育配套当做投资教育产业。这样即解决了房产开发过程中的`教育设施配套问题,又缓解了政府办教育经费不足的问题。

　　我国正进入老龄化社会,对于医疗资源的需求尤其强烈,因此除了教育设施以外,医疗资源也是很多家庭在选购楼盘的考虑因素。因此在县域房地产开发过程中,应特别注重周围的教育设施是否完善和医疗资源是否丰富。随着城市化进程的加快,群众生活水平的提高,市民对卫生服务需求愈来愈呈现多样化,但是百姓就医还存在诸多不便之处,因此以社区为依托的新的卫生服务模式可以提供方便快捷、直接进入社区家庭的基本医疗服务。

　　2.2 房地产开发与旧城改造相结合。随着经济、社会的发展,人们对城市的要求必然不断改变。在正常的发展状态下,城市更新是伴随经济增长自然实现的。旧城改造为房地产开发提供土地和需求。旧城改造将使城市土地功能发生改变,在旧城改造过程中,提供了土地新兴功能的房地产项目进行开发,同时被拆迁的居民也需要房地产的居住产品来安置。旧城改造是历史必然的过程,旧城改造不但改变了县域的破旧面貌,也提高了县域居民的生活水平。通过房产开发对县域进行重新布局,将一改原来城区内陈旧杂乱的状况,提升土地价值,促进整个城市升级。房地产开发必须以尊重公共利益为首要,探索出旧城改造开发的有效模式,充分展现了它所承载的区域优势和自然禀赋。房地产开发与县域旧城改造相结合不仅有其经济意义,更有社会价值。在全新的旧城改造模式中,土地的利用价值得到更充分的体现。

　　在旧城改造过程中,除了应与当地县域特色相适应以外,更应把旧城改造融入当地经济。产业特色是旧城改造中不可忽视的重要内容,可以说产业特色是旧城改造的重要依据。要推动城市的和谐健康发展,仅有高楼大厦和优越的物质环境是远远不够的,富有活力的经济环境是城市健康持续发展的重要保障。脱离开经济支持的旧区改造活动很难成功。因此,在探寻房地产开发与旧城改造新模式的过程中应以发挥产业特色为目标,以解决破败地段和人民生活质量问手段,在旧城改造的同时推动特色产业发展。