⑵对工程质量问题和质量缺陷进行调查,重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程; ⑶调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果; ⑷给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。

　　二、监理工作的方法及措施

　　1.工程进入保修阶段,承包商已撤离现场而监理单位则应根据工程项目大小(可以

　　不设项目监理机构)宜在参加该项目施工阶段监理工作的监理人员中保留必要的人员。

　　2.监理人员要与业主方密切联系,关注工程使用状况是否正常,随时听取用户意见。同时,与有关承包商保持电话联系,并且要求承包商指定一名联系人。

　　3.在单位工程竣工验收时,督促承包商向业主方提交《质量保修书》,其内容为具体保修项目,期限以及有关承诺。

　　4.组织承包商对工程使用情况进行质量回访,一般每半年进行一次为宜。并在气候突然变化(台风、冬季低温)如台风暴雨过后组织使用单位进行检查一次,对发现的问题按单位工程进行登记。

　　5.在工程保修期1年即将到期的前1-2个月,由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现的问题及需要维修的内容按单位工程列表登记。

　　6.监理人员对用户反馈的意见和以上质量回访与检查中发现的质量问题与缺陷发现的原因进行详细调查分析,并确定质量缺陷的事实和责任。比较严重的质量缺陷应由

　　监理人员组织业主、设计人员和承包商共同研究确定原因。关键是要确定该工程质量缺陷是否在正常使用条件下产生的。因为国家《建设工程质量管理条例》规定的是在正常使用条件下,工程存在的质量缺陷均应由承包商负责,无条件保修。监理人员及时发出《工程维修通知书》要求承包商在接到通知书十日内派人进行维修。比较重大的质量缺陷,如基础不均匀沉降和屋面地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处理方案,经过监理、设计人员、业主方共同审批后,由监理人员监督实施处理。

　　7.承包商若不能按监理人员要求及时进行维修,监理人员应书面通知业主,可由业主委托其他承包商完成。(同时,监理人员要与原承包商沟通。其维修处理发生的费用依据施工合同规定在质量保修保证金中扣除。

　　8.当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后,承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。

　　三、关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题

　　1.国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:基础设施工程,房屋建筑的地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;笔者发现目前设计施工图纸文件中,均未有该工程的合理使用年限。据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-20xx)规定的3类普通房屋和建筑物,其设计年限为50年,并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。

　　2.在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后,有的使用单位擅自改变设计使用功能,即出现工程的非正常使用条件,增加了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明: ⑴楼层办公室改为档案资料室,宿舍改为文具仓库;

　　⑵屋面上加设太阳能热水器,电视等无线接收设备,屋面和外墙面设置大型广告牌;

　　⑶室内进行二次装修扩门拆墙,改变水、电管线;

　　⑷屋面天沟灰尘和生活垃圾和生活垃圾堆积,天沟流水不畅,个别水落堵塞等。 监理人员一旦发现上述情况,即应书面通知业主或使用单位,并提出处理意见,引起重视。

　　3.关于地基基础和主体结构分部保修如何实施,缺乏具体配套措施不好操作。因保修期为50年,是人生的大半辈子。岁月沧桑,人事沉浮,50年后去哪里找承包商和责任人?又如何分清责任工程是否属正常使用和正常维护。

　　四、应采取的措施

　　1.监理单位把工作重点和主要精力放在施工阶段监理工作中,无疑是正确的。只有在施工阶段对工程质量进行有效的、严格的控制,不留人为质量隐患,使工程竣工每一分部质量均达到设计和施工质量验收标准,同时满足用户的使用功能要求,使业主放心使用。大量实践证明,施工阶段监理工作越到位,保修监理工作量就会大大减少。