1．2研究意义

　　如何对城市既有居住建筑整建与修复成为了当今房地产工作的主轴。随着国民生活水平的提高，人们对住宅品质的要求日益增长，大部分的居住建筑只是某些功能没有满足人类对物质日益增长的需要。建筑物老旧以及街道狭窄等问题变成居住环境品质恶化的原因，造成地区失去竞争力与吸引力。国内对于住宅区整建的观念与技术起步较晚，但由于房地产产业发展的需求，需拟出相关的配合政策，制作出相应的评定系统以及发展与之相适应的技术。许多先进的国家在住宅区的整修方面已经有了一定的成就，我们需要把适应于我国国情的地方借鉴下来，并在其不足的地方加以改进。当今对既有居住建筑的评价大部分只注重建筑的技术性指标，仅仅考虑建筑的安全性，从而做出拆除重建或继续使用的决定，缺少对居住建筑综合性能的考量。居住建筑的综合性不仅要包含建筑的结构、安全、维护等技术性因素，更应该考虑到建筑所处的地理位置、气候环境、永续绿化、人文艺术、身心发展等宜居性的因素。随着社会的发展人民生活水平的提高，人们对小区环境、设施舒适及艺术人文的要求也日益提高。而我国恰恰欠缺的是对既有居住建筑综合性评价的研究。

　　2既有居住建筑综合性评价影响因素

　　既有居住建筑综合性必须包含建筑的完好程度和完善程度两个方面。要从建筑的安全性、适用性、耐久性、绿色性和经济性等方面全面的考虑各个影响因素对既有居住建筑指标体系的影响。根据人们当今对居住建筑各项使用功能的要求，把对既有居住建筑综合性能影响因素分为两类:适用性和宜居性。适用性即传统意义上的技术经济性，宜居性满足人们物质需要及精神需求的一些因素。经济因素:既有居住建筑的经济因素是影响其综合性能的重要因素，建筑初期投入的资金是一次性的，但贯穿其使用周期的运行和维护费用是长期的、延续性的。因此需要了解评价其运行、维护的相关费用。例如一些电子设备及工具、室内室外特殊材料的使用、运行、维护和维修等。技术因素:建筑中所应用的技术一直是评价建筑性能的重要因素。直接关系到承受荷载、结构、使用年限等重要指标。安全因素:安全因素是既有居住建筑综合评价中最为重要，也是影响最大的因素。在安全因素中要考虑防火而设置安全通道;使用的建筑材料防止化学物品的腐蚀;屋顶护栏等关系到个人人身安全的设施;以及窗户高度、监控设备、过道照明等。人文因素:居住建筑存在的根本目的就是为人类提供生活和居住场所，满足人类日常生活所需的功能是很重要的一项因素。邻里之间的沟通、小孩的娱乐学习设施、老人的散步锻炼环境以及该小区与外界的联系等都是人文因素中不可或缺的。环境因素:建筑的总体布局是否符合当地的资源、地理、温度条件。在炎热的地区是否有遮挡阳光的设施、寒冷的地区建筑物是否保温;是否最大程度的减小污染;日照时间、自然通风等条件是否合理等都是既有居住建筑综合性能的影响因素。文化和艺术因素:既有居住建筑是否符合该城市的历史、文化、法律法规;是否影响该城市的风貌也是评价其综合性的一项指标。

　　3综合评价指标体系的构建

　　既有居住建筑综合评价指标体系的建立必须符合我国现阶段建筑行业的发展及人民生活水平所带来的显性和隐性要求，同时要具备科学性、理论性、互斥性、系统性、互斥和有机结合性等，除此之外还要遵循定性与定量相结合、绝对与相对相结合、直接效果与间接效益相结合的原则。根据以上原则来完成既有居住建筑综合评价指标体系的建立。一个完整的综合性能指标体系的建立一般包括三个阶段:系统分析:对待评价既有居住建筑进行实地考察，系统的对其进行综合分析，考察建筑项目的安全、结构、功能、绿化、舒适等各方面情况。评价指标的初定:根据第一步的系统分析，结合既有建筑当地天气、地理位置、生活习惯等因素初步拟定既有居住建筑的评价指标。评价指标的确定:在初定的评价指标基础上通过咨询专家、问卷调查和实地考察等方法对指标进行筛选和优化，完成最终的既有居住建筑综合评价指标的建立。结合既有居住建筑综合性能评价指标建立的原则及方法，结合实际情况。这里构建了既有居住建筑综合性能评价指标体系，包括适用性、宜居性等七个方面24项指标。