我国中小房地产企业发展问题与战略转型

　　一、引言

　　自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，我国房地产业经过了十多年的飞速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济增长、推进城镇化进程、提高人民生活水平等方面作出了巨大贡献。这十几年可谓是房地产业发展的“黄金时期”.

　　但是，社会在发展，时代在变迁，“黄金时期”已经一去不复返。自202017年底以来，国内信贷紧缩持续，造成利率上涨，影响了房地产企业的融资能力，压缩了房地产企业的利润空间。2017年2月，兴业银行宣布暂停办理房地产夹层融资业务和房地产供应链业务。随后，更多的银行宣布暂停办理房地产相关的融资业务，进一步压缩了房地产企业的融资空间，直接导致了一大批中小房地产企业的破产，如浙江兴润置业等。由此，房地产业的发展进入了“白银时代”.在新的形势下，房地产企业将遭遇生存考验，七种开发商将被淘汰：一是靠关系拿地，自己没有能力开发的;二是知识陈旧，不学习更新知识储备的;三是技能单一，目光短浅的;四是反应迟钝的;五是自以为是的;六是心理脆弱的;七是智能低下的[1].房地产企业由于自身的不足，将会面临更多的考验。据兰德咨询公司资料显示，截止到2017年底，我国中小房地产企业数量占整个市场企业总数的90%以上(如表1)。尽管近年来，中央和地方各级政府不断加大宏观调控力度，逐步提高了房地产行业的进入门槛，淘汰了大批中小型房地产企业，但我国房地产行业的市场集中度仍然不高。2017年，我国房地产行业前十的企业市场占有率仅为12.9%(如图1)。因此，广大中小房地产企业仍有较大的发展空间，中小房地产企业仍将长期存在。

　　在新的形势下，中小房地产企业将面临更为严峻的发展环境和更多的发展机遇。如果不进行战略转型，它们将会在行业洗牌中被洗出局。如何在这种新形势下进行战略转型，是中小房地产企业亟需考虑的问题。

　　二、当前我国房地产市场发展现状

　　自2017年初以来，中央政府为整顿房地产市场秩序、稳定房价，先后出台了一系列措施来强化宏观调控，同时积极敦促各地方政府出台新地产调控政策，以遏制不断上涨的房价，引导房地产市场健康发展。自此，地产调控新政策接二连三，从调控到坚决遏制房价快速增长。从2017年1月的“国十一条”和2017年4月的“新国四条”,到2017年9月的“9.29新政”和2017年1月的“新国八条”,再到2017年2月20日出台的“国五条”,先后五次升级调控力度。从限购令到提高首付以及银行加息等，调控政策纷纷接踵而至，其直接目标就是遏制房价的高增长势头，防止房地产泡沫，促进房地产市场稳定、健康发展。尽管2017年之前，中央政府也出台过许多调控政策，包括2017年3月的“国八条”、2017年9月的“国六条”、2017年12月的“国四条”等，但收效甚微。此次一系列的调控政策，方向十分明确，即降低房价、降低楼市风险，防止地产泡沫，而且此次的一些列调控政策力度和密集程度都是空前的，这也显示了政府坚定的决心。此次一系列的调控政策对房地产市场产生了明显的影响。自2017年“国五条”特别是2017年下半年以来，全国各地一路疯涨的房价开始出现下跌情况，到2017年6月，全国70个大中城市大部分出现房价持续几个月下跌的情况。这说明，政府的一系列宏观调控政策取得了效果，有效地抑制了房地产泡沫，房价正走向理性的发展轨道。

　　1.全国商品房库存持续攀升。自202017年底信贷紧缩以来，全国各地一路上涨的房价出现分化，出现下跌的势头，改变了消费者对未来房价的预期，许多消费者纷纷采取观望的态度，导致房地产市场交易量迅速下降，使得全国商品库库存急速攀升。据国家统计局最新数据显示，截止到2017年7月底，全国商品房待售面积突破5.5亿平方米，达到5.523亿平方米(如图2)，达历史之最，同比增长24.7%,环比增长1.5%.据目前的趋势来看，全国房地产待售面积将会持续增长，商品房库存量将进一步增加，预计在2017年下半年迎来新高。

　　2.房地产开发投资增速持续走低。近期房地产市场的不景气导致商品房待售面积增加，降低了房地产开发企业的资金周转速度，增加了企业的经营风险，降低了企业继续开发投资的积极性。据国家统计局发布的数据显示，一年来，房地产开发投资增速在持续放缓，特别是2017年以来，下降速度更快(如图3)。