关键词：社会保障;廉租房;机遇;对策

　　一、现阶段廉租房建设情况与制度分析

　　为应对国际金融危机对我国造成的负面影响，中国政府出台了一系列拉动经济、保增长、扩内需的政策措施，其中关于廉租房建设的一系列决策尤其引人关注。党的十七大报告明确指出，要着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居。20xx年11月，国务院出台扩大内需、促进经济增长的十条措施，其中第一条措施就提出加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。20xx年12月8日结束的中央经济工作会议，再一次明确“加强廉租住房等保障性住房建设”。这些都为我国廉租房建设提供了较好的政策环境。

　　但是在我国积极发展房地产市场的大环境下，廉租房建设推进还普遍存在较为缓慢的情况。全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至20xx年8月底仅完成投资394。9亿元，完成率为23。6%，不足四分之一。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成20xx年的建设计划。这种状况表明，我国地方政府用于保障住房的实际能力与社会巨大的现实需求之间还存在很大差距。笔者认为，困扰廉租房建设踟蹰不前有其深刻的制度原因。

　　1。土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施

　　廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。

　　另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比，供应越多，房价就越不可能上涨，这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外，在廉租房建设过程中，公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。

　　2。廉租房准入与退出机制尚未完善

　　(1)廉租房准入机制尚不完善。廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。廉租房的现行保障对象的确定是根据建设部20xx年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件：申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准;申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准;申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口;申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在20xx年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到20xx年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。随着覆盖面的扩大和实现日期的日益临近，廉租房保障任务的压力也越来越大。不完善的廉租房准入机制为廉租房建设发展设置了障碍。

　　(2)廉租房退出机制尚不完善。廉租房退出机制必须进行科学的设计，以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方，从而影响廉租房建设的发展。