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营改增后不动产交易税收服务与管理思考

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营改增后不动产交易税收服务与管理思考

【摘要】2016年3月5日,国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上作政府工作报告时表示,今年要全面实施“营改增”。2016年5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》即(财税〔2016〕36号)规定,随着营改增的不断推进,对如何做好不动产交易税收的服务与管理,已成为当前纳税服务和税收管理的一个热点问题,本文从如何服务与管理等方面就做好营改增后不动产交易税收进行肤浅思考。
一、不动产简介
㈠不动产概念
不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动的财产,如:土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
㈡不动产取得
按取得不动产的来源不同,大致可将不动产的取得分为内外部两种情形,内部取得主要指企业通过自营或者出包方式自行建造增加不动产,而外部取得则是指企业通过外购、抵债、接受投资入股等方式从外部取得不动产。
二、不动产交易税费
㈠不动产交易涉及税费种
营改增后,不动产交易涉及到增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、所得税、房产税、土地使用税、印花税、契税以及土地增值税等税费种。
㈡营改增后不动产交易税费种
增值税计税原理与营业税有很大区别,增值税是价外税,一般纳税人通过销项减进项计算缴纳增值税。小规模纳税人按照简易计税方法,按照征收率计算缴纳增值税,征收率为3%,营改增后针对原销售不动产、无形资产等营业税为5%税率的营改增项目,增设5%征收率,确保营改增税负平稳过渡;营业税是按照营业额全额适用相应税率计算缴纳。由于两个税种原理完全不同,营改增后,不动产交易涉及税费计税依据相应有所改变,根据财税(2016)43号文件规定,营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据规定:契税的成交价格不含增值税;房产出租的,房产税租金收入不含增值税;土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,并对土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额是否计入扣除项目进项明确规定;个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税;个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税,个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租时予以扣除。同时,附征税计税依据由原来的营业税税额变为增值税税额。
三、营改增后不动产交易税收政策
㈠“营改增”后试点小规模纳税人不动产交易増值税政策
1.小规模纳税人销售取得的不动产(不含自建),全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或取得不时的作价后的余额,按照5%征收率计算应纳税额。
2.房企销售开发项目,以取得的全部价款和价外费用,按照5%征收率计税。
3.其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含购买住房),以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或取得不时的作价后的余额,按5%征收率计税。
4.自然人销售住房
购买不足2年 购买超过2年(含2年)
其他地区 北上广深
普通住房 全额征收5%增值税 免征增值税 免征增值税
非普通住房 (卖出价-买入价)/1.05×5%
向住房所在地主管地税机关申报纳税
5.小规模纳税人出租不动产(不含个人出租住房),征收率为5%
6.其他个人出租其取得的不动产(非住房),按5%的征收率计算税额。
7.个人出租住房的征收率:个人出租住房,按照5%征收率,减按照1.5%计算纳税。
㈡“营改增”后一般纳税人按简易方法计税的规定
1.不动产销售
⑴一般纳税人(非房企)销售其2016年4月30日前得(不含自建)的不动产:以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
⑵一般纳税人(非房企)销售其2016年4月30日前自建的不动产:以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
⑶房地产开发企业:属于一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
⑷房地产开发企业:采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
2.不动产经营租赁
⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产与机构所在地不在同一县(市),应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
⑵一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照11%计算税额,按3%的预征率在不动产所在地预缴税款。
3.不动产融资性租赁
一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同,或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。
㈢房地产开发企业一般纳税人销售房地产项目计税规定
1.销售额规定
房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
明确了土地价款扣除的公式,可以看出土地价款不可以一次性扣除,应当分期在取得价款和价外费用的当期税前扣除。
2.土地价款扣除规定
⑴当前扣除标准 转载请注明来源。原文地址:http://m.lw54.com/html/zhlw/20180821/7748948.html